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Le nouvel immobis n°54 est sortit ! Immobis

Après une période de mise en sommeil de l’activité mondiale, l’immobilier reprend de plus belle !

Nous constatons actuellement une très forte augmentation de la demande venant de tout l’hexagone.

Notre région confirme une fois de plus son attractivité et son dynamisme.

Alors saisissez l’opportunité et investissez dans une valeur sûre : « la pierre » !

Nos collaborateurs vous apporterons aide et conseils dans cette démarche que celle-ci concerne un achat dans l’ancien, le neuf ou bien un investissement locatif.

Rencontrons-nous et nous dénicherons pour vous, le bien tant recherché.

 

Jérémie GOUVEIA.

 

« un marché locatif porteur » - interview midi libre Immobis
Depuis 40 ans IMMOBIS a su se pérenniser et devenir un acteur incontournable du marché immobilier !
Nous sommes heureux d'avoir pu créer depuis tant d'années des liens uniques et forts avec nos clients. 
Par la même occasion, nous tenions à remercier notre partenaire MIDI LIBRE pour cet article sortit dans l'édition du JEUDI 18 MARS 2021 - N° 27511

« Un marché locatif porteur »

Depuis 40 ans, Immobis, PME familiale de 25 collaborateurs dirigée par Jérémie Gouveia, est un acteur immobilier reconnu à Montpellier.

« Immobis est partenaire du Salon de l’immobilier depuis sa création. Le salon crée le lien avec nos clients, nos confrères et les promoteurs. On a besoin de ce contact. Pour la clientèle, c’est l’occasion d’analyser le marché, en ayant accès à une offre large regroupée. »

 

1°) Quel est l’état du marché locatif à Montpellier ?

 Il est toujours porteur. Montpellier attire. Les nouveaux arrivants privilégient souvent la location, pour appréhender la ville et identifier les secteurs qu’ils apprécient le plus. Il y a aussi un nombre élevé de demandes locatives sur le marché neuf, qui propose des appartements répondant aux dernières normes et au confort actuel.

 

2°) Quels sont les quartiers les plus prisés ?

 Le coeur de ville reste attractif : le charme de l’ancien continue d’opérer ! Les quartiers proches du centre-ville sont également recherchés. Aux traditionnels Beaux-Arts, Boutonnet et Arceaux, viennent s’ajouter de nouveaux marchés, comme Clémenceau, Rondelet, la place Carnot ou le quartier Méditerranée (proximité du coeur de ville).

 

3°) Et les types de biens recherchés ?

 Des appartements avec un bel extérieur ! Avec les différents confinements et restrictions, les gens se sont rendu compte de l’importance de disposer d’un extérieur. Notre offre est constituée de biens qualitatifs. Pour ces biens, nous observons une hausse de prix.

 

4°) L’arrêt de l’année universitaire, du fait de la situation sanitaire, impacte-t-il le segment des logements étudiants ?

 Les étudiants originaires d’autres villes ont posé leur préavis et sont retournés chez leurs parents. A contrario, une nouvelle clientèle, venant de plus grandes métropoles, apparaît avec la crise.

 

5°) Que pensez-vous de l’encadrement des loyers et du permis de louer, mis en place par le nouvel exécutif montpelliérain ?

 

Le permis de louer n’est pas une mauvaise chose : il va inciter à la rénovation de logements ne correspondant pas aux attentes actuelles. La ville comptera moins de passoires thermiques. Je ne suis en revanche pas favorable à l’encadrement des loyers. Les appartements ne sont pas standardisés. Il est difficile de tous les mettre sur la même ligne. Tout dépend de leur état et de leur environnement. Le marché doit pouvoir se réguler par lui-même.

Une rencontre très enrichissante avec daniel croci pour cette interview réalisé par hérault juridique et economique Immobis

 

Situé en coeur de ville, à Montpellier, le groupe Immobis est une véritable institution locale. L’entreprise familiale a été créée il y a tout juste quarante ans par Lionel et Brigitte Gouveia. Accompagné par 25 collaborateurs, leur fils Jérémie reprend leur belle dynamique. Immobis intervient à travers 4 marques sur les différents secteurs de l’immobilier : l’habitat ancien, le logement neuf, les biens de prestige et l’entreprise (locaux, commerces, bureaux), tant à la vente qu’à la location. Immobis développe également une activité de gestion avec plus de 800 propriétaires accompagnés au quotidien.

   

Immobis, 40 ans d’expertise dans la vente, la location et la gestion de biens immobiliers.

 

1) 1981-2021, 40 ans d’activité ! Vous poursuivez une belle histoire familiale…

Jérémie Gouveia : « Oui, nous sommes réellement une société familiale, créée par des Gouveia et tenue par des Gouveia avec l’aide de collaborateurs passionnés et performants. La transaction (vente de biens) est notre fer de lance, la gestion étant notre service après-vente qualité pour accompagner nos clients, du bien patrimonial aux locaux d’activité. »

 

2) Il n’y aura pas de Salon de l’Immobilier ce printemps. C’est un manque pour vous ?

Jérémie Gouveia : « C’est évident. Le Salon de l’Immobilier de Montpellier est une institution dont nous connaissons les organisateurs de longue date. Pour la profession, c’est un événement incontournable qui doit pouvoir vite revenir, car il est indispensable à la filière économique du logement. Mais là, c’est la Covid qui décide. Souhaitons que cet épisode sanitaire se termine le plus vite possible et que nous reprenions tous une vie normale… »

 

3) Votre activité actuelle se ressent-elle de cet épisode sanitaire ?

Jérémie Gouveia : « Notre activité traditionnelle est la revente dans l’ancien et la commercialisation de programmes neufs qui représente 30 % de notre activité. Le marché de l’ancien restedynamique. Notre région est attractive, notamment depuis lesconfinements successifs. Beaucoup de nos contacts sont des

personnes en changement de vie. Le télétravail s’ajoute à cela. Il leur permet d’exercer leur activité depuis des lieux géographiques qui n’ont pas d’incidence sur la qualité et la performance de leur travail. Ces personnes viennent de Paris ou d’autres grandes métropoles et sont attirées par l’héliotropisme et la qualité de vie montpelliéraine. Nous constatons également pour les clients très urbains – qui recherchent l’hypercentre à tout prix – unedemande de résidences secondaires et une option plus paysagèrepour leur environnement familial.

 

4) 2021 s’inscrit-elle dans la lignée de 2020 en termes de business ?

Jérémie Gouveia : « 2020 a été une année correcte pour notre groupe, malgré les aléas que l’on sait. La dynamique se poursuit en 2021. Nous travaillons bien sur la résidence principale, pour demultiples raisons liées au parcours résidentiel, et sur l’investissementpur. La pierre est actuellement la valeur refuge, renforcée dans son attrait par les incertitudes liées à la Covid et au manque de visibilité économique....

Point diagnostics Immobis

Quels Diagnostics pour votre bien ? Toutes les réponses dans cette édition.

Pour plus amples informations, nous nous tenons à votre disposition au 04 67 60 38 38 ou par email immobiscomedie@immobis.fr

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Pour plus amples informations, nous nous tenons à votre disposition au 04 67 60 38 38 ou par email immobiscomedie@immobis.fr

Le permis de constuire et sa legislation Immobis

 LE PERMIS DE CONSTUIRE ET SA LEGISLATION

 

Dans quel cas un permis de construire est obligatoire ? Que doit contenir la demande de permis de construire ? A quels délais est-on soumis ? Quelle est la procédure d’obtention d’un permis de construire ?… On vous dit tout !

 

1) L’obligation du permis de construire 

 

Un permis de construire est nécessaire selon la nature du projet envisagé sur le bien. 

On distingue trois types de projets : 

– ceux qui ne nécessitent aucune autorisation,– ceux qui nécessitent une simple déclaration préalable,– et ceux qui exigent un permis de construire.

Les règles diffèrent selon que l’autorisation porte sur une nouvelle construction ou sur une construction existante.

Construction nouvelle :

Principe : les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception de celles dispensées de formalités et de celles soumises à déclaration préalable.

Exceptions :

 

> Dispense de toutes formalités (sauf sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques ou sites classés ou en instance)

– toutes constructions d’une surface plancher de moins de 5 m² et d’une hauteur de moins de 12 m, – habitations légères de loisirs sur terrain de camping de moins de 35 m² de surface de plancher, – éoliennes d’une hauteur de moins de 12 m, – panneaux photovoltaïques installés au sol et qui ne dépassent pas 1,80 m de hauteur, et une puissance inférieure à 3kw, – piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², – châssis et serres d’une hauteur de moins de 1,80 m, – clôtures et murs d’une hauteur de moins de 2 m, – mobilier urbain, – caveaux et monuments funéraires dans un cimetière, – murs de soutènement, – constructions temporaire pour une durée maximum de 3 mois, sauf exception.

> Soumis à déclaration préalable :

– toutes constructions d’une surface de plancher de plus de 5 m² et de moins de 20 m², avec une hauteur de moins de 12 m, (exemple : garage, terrasse, extension)

– toutes constructions d’une surface plancher de moins de 5 m² et d’une hauteur de plus de 12 m, (exemple : garage, terrasse, extension)

– habitations légères de loisirs sur terrain de camping d’une surface de plancher de plus de 35 m², – murs d’une hauteur de 2 m et plus, – piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m², non couvert ou dont la couverture a une hauteur de moins de 1,80 m – châssis et serres d’une hauteur entre 1,80 m et 4 m, et dont la surface au sol est n’excède pas 2.000 m², – panneaux photovoltaïques installés au sol qui dépassent 1,80 m de hauteur, avec une puissance inférieure à 3kw, et ceux dont la puissance est comprise entre 3kw et 250kw quel que soit la hauteur, – certaines constructions et clôtures, situées dans les sites patrimoniaux, abords de monuments historiques, sites classés, réserves naturelles et parcs nationaux, prévues à l’article R421-11 & R421-12 du Code de l’Urbanisme.

 

Travaux sur existant :

Principe : les travaux sur existant sont dispensés de toute formalité, sauf ceux expressément soumis à permis de construire ou déclaration préalable.

Exception :

> Travaux sur existant soumis à permis de construire :

– travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m², – en zone urbaine d’un PLU, travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 40 m², ou travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m² et inférieure ou égale à 40 m² tel que prévu à l’article R431-2 du Code de l’urbanisme – travaux sur immeuble inscrit en tout ou partie au fichier des monuments historiques à l’exception des travaux d’entretien et de réparations ordinaires.

> Travaux sur existant soumis à déclaration préalable :

– travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement, – changement de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations prévues par la loi (R151-27 du Code de l’urbanisme) (ex : grange en habitation, local commercial en habitation, local professionnel en habitation) ; ATTENTION un permis de construire est nécessaire si le changement de destination a pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.– travaux ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément présentant un intérêt culturel, historique, architectural, paysager, patrimonial ou écologique selon les dispositions d’urbanisme applicables ou une délibération spécifique de la commune. – travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d’une commune disposant d’un PLU).

– travaux ayant pour effet la transformation d’une surface de plus de 5 m² close et couverte en surface de plancher 

 

2) Le contenu du permis de construire

 

Formulaire permis de construire

Le dossier de demande de permis de construire doit être établi sur un formulaire normé ( Cerfa n°13406 pour une maison individuelle et Cerfa n°13409 pour les autres projets). Il permet d’indiquer le contenu du permis de construire.

Permis de construire obligation architecte

En principe la demande de permis de construire doit être élaborée par un architecte. 

Cependant le recours à l’architecte n’est pas obligatoire lorsque des personnes physiques souhaitent édifier ou modifier une construction (autre qu’agricole) dont la surface de plancher n’excède pas 150 m².

Pièces dossier permis de construire

La liste des pièces à fournir dans le cadre de la demande de permis de construire sont prévues aux articles R431-5 et R431-6 du Code de l’urbanisme

La liste des pièces complémentaires selon la situation et la nature du projet sont énumérées aux articles R 431-13 à R431-33-1 et R431-34-1 du Code de l’Urbanisme.

 

3) Le coût du permis de construire

 

Le coût du permis de construire va dépendre, en dehors de la construction elle-même, des principaux éléments suivants :

– la nécessité de son élaboration par un architecte, ce qui est rendu obligatoire à partir de 150 m² de surface de plancher,

– des études et sondages rendus obligatoires par la Mairie, (exemple : étude de sol, rapport environnemental, étude d’impact, etc.),

– des taxes et participations exigibles, (exemple : taxe locale d’équipement (TLE), taxe d’aménagement (TA), archéologie préventive, etc.)

– de la configuration des lieux et de ses contraintes (exemple : raccordement aux réseaux, empierrement et terrassement spécifiques),

– et de la souscription le cas échéant des assurances liées à la construction, notamment l’assurance dommage-ouvrage ou décennale.

 

 

4) Le délai du permis de construire

 

Cette notion de “délai du permis de construire” couvre plusieurs temps et étapes du permis de construire :

– l’élaboration du dossier de permis de construire, avec le cas échéant son architecte, – l’instruction de la demande de permis de construire par la Mairie, – la purge des délais de recours et de retrait, après délivrance de l’autorisation, – et la réalisation des travaux.

Elaboration du permis de construire

Le délai d’élaboration du dossier de permis de construire va dépendre du type de projet envisagé, de sa complexité, du nombre de pièces à réunir pour le dossier, et de l’intervention ou non d’un architecte. 

Le délai habituel est en général de 2 à 3 mois pour élaborer son projet et établir le dossier de permis de construire.

Instruction du permis de construire

A compter du dépôt en Mairie d’un dossier complet le délai d’instruction d’un permis de construire est de :

– deux mois pour une maison individuelle,– et de trois mois pour les autres projets.

Suite au dépôt en Mairie, cette dernière adresse un récépissé de dépôt indiquant la date et le numéro d’enregistrement de la demande.

Bon à savoir :

– l’administration dispose d’un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande pour réclamer des pièces complémentaires à la demande reçue. Cette réclamation est faite par lettre recommandée avec accusé réception, ou en cas d’accord du demandeur par courriel. 

A défaut de demande dans ce délai, le dossier est réputé complet. 

En cas de réception d’une telle demande les pièces manquantes doivent être adressées sous 3 mois, à défaut la demande de permis de construire est rejetée tacitement. 

– des délais d’instruction particuliers existent. Voici les principaux :

Le délai d’instruction est porté à 5 mois dans les cas suivants :

– le projet est situé dans un parc national ou ayant vocation à l’être,

– le projet porte sur un bien inscrit au titre des monuments historiques,

– le projet porte sur des travaux relatifs à des établissements recevant du public,

Le délai d’instruction est prolongé de 2 mois si le projet est situé dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique afin d’obtenir l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France (ABF).

 

5) La délivrance du permis de construire

 

Une fois l’instruction réalisée, le permis de construire peut-être délivré sous deux formes :

– soit un permis de construire exprès : c’est-à-dire la réception par le demandeur de l’arrêté de permis de construire en lettre recommandée avec accusé de réception, ou par courriel si le demandeur l’a autorisé dans sa demande, 

– soit un permis de construire tacite, c’est-à-dire que le défaut de réponse de la part de la Mairie dans le délai légal d’instruction vaut autorisation. Dans ce cas, il est possible de demander à la Mairie un certificat d’obtention de permis de construire tacite.

ATTENTION l’obtention définitive d’un permis de construire a lieu qu’après affichage du permis de construire et purge du délai de recours des tiers et de retrait administratif de l’autorisation.

  

6) L’affichage du permis de construire

 

A compter de la délivrance d’un arrêté de permis de construire deux affichages sont obligatoires :

– l’Affichage par Monsieur le Maire : l’arrêté doit être affiché par extrait à la Mairie dans les 8 jours à compter de sa délivrance ;

– l’Affichage par le demandeur : la mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible de la voie publique, pendant toute la durée du chantier. ATTENTION : C’est l’affichage sur le terrain qui déclenche le début du délai de recours de 2 mois.

Il est vivement conseillé de faire procéder à la constatation du respect de cet affichage par huissier et à plusieurs reprises pendant la durée du chantier.

L’affichage sur le terrain doit être effectué sur un panneau rectangulaire d’une taille supérieure à 80 cm, et qui indique notamment :

– le nom du bénéficiaire,– la date de délivrance de l’autorisation,– le numéro et la date d’affichage du permis en Mairie,– la nature du projet, – la surface du terrain et la surface de plancher autorisée, – la hauteur de la ou des constructions, – l’adresse de la Mairie où le dossier de permis de construire peut être consulté – le nom de l’architecte auteur du projet, – le rappel du délai recours et de ses modalités de notification

 

Purge des délais légaux

A compter de la délivrance de l’arrêté de permis de construire par la Mairie, il est nécessaire de procéder à l’affichage de la décision. 

En effet deux délais sont à respecter :

– le délai de retrait administratif : ce délai de 3 mois court à compter de la date de délivrance de l’arrêté de permis de construire. L’autorité compétente peut en effet retirer l’autorisation de permis de construire dans ce délai si notamment cette dernière a été délivrée illégalement. – le délai de recours des tiers : ce délai court à compter d’une période d’affichage continue sur le terrain de 2 mois. 

 

ATTENTION à défaut d’affichage sur le terrain, le délai de recours des tiers ne débute pas. Sont cependant irrecevables les recours formulés plus d’un an après la déclaration d’achèvement des travaux.

Une fois ces délais légaux respectés et purgés, l’autorisation de permis de construire est définitivement obtenue.

 

 LE PERMIS DE CONSTUIRE ET SA LEGISLATION

 

Dans quel cas un permis de construire est obligatoire ? Que doit contenir la demande de permis de construire ? A quels délais est-on soumis ? Quelle est la procédure d’obtention d’un permis de construire ?… On vous dit tout !

 

1) L’obligation du permis de construire 

 

Un permis de construire est nécessaire selon la nature du projet envisagé sur le bien. 

On distingue trois types de projets : 

– ceux qui ne nécessitent aucune autorisation,– ceux qui nécessitent une simple déclaration préalable,– et ceux qui exigent un permis de construire.

Les règles diffèrent selon que l’autorisation porte sur une nouvelle construction ou sur une construction existante.

Construction nouvelle :

Principe : les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception de celles dispensées de formalités et de celles soumises à déclaration préalable.

Exceptions :

 

> Dispense de toutes formalités (sauf sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques ou sites classés ou en instance)

– toutes constructions d’une surface plancher de moins de 5 m² et d’une hauteur de moins de 12 m, – habitations légères de loisirs sur terrain de camping de moins de 35 m² de surface de plancher, – éoliennes d’une hauteur de moins de 12 m, – panneaux photovoltaïques installés au sol et qui ne dépassent pas 1,80 m de hauteur, et une puissance inférieure à 3kw, – piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², – châssis et serres d’une hauteur de moins de 1,80 m, – clôtures et murs d’une hauteur de moins de 2 m, – mobilier urbain, – caveaux et monuments funéraires dans un cimetière, – murs de soutènement, – constructions temporaire pour une durée maximum de 3 mois, sauf exception.

> Soumis à déclaration préalable :

– toutes constructions d’une surface de plancher de plus de 5 m² et de moins de 20 m², avec une hauteur de moins de 12 m, (exemple : garage, terrasse, extension)

– toutes constructions d’une surface plancher de moins de 5 m² et d’une hauteur de plus de 12 m, (exemple : garage, terrasse, extension)

– habitations légères de loisirs sur terrain de camping d’une surface de plancher de plus de 35 m², – murs d’une hauteur de 2 m et plus, – piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m², non couvert ou dont la couverture a une hauteur de moins de 1,80 m – châssis et serres d’une hauteur entre 1,80 m et 4 m, et dont la surface au sol est n’excède pas 2.000 m², – panneaux photovoltaïques installés au sol qui dépassent 1,80 m de hauteur, avec une puissance inférieure à 3kw, et ceux dont la puissance est comprise entre 3kw et 250kw quel que soit la hauteur, – certaines constructions et clôtures, situées dans les sites patrimoniaux, abords de monuments historiques, sites classés, réserves naturelles et parcs nationaux, prévues à l’article R421-11 & R421-12 du Code de l’Urbanisme.

 

Travaux sur existant :

Principe : les travaux sur existant sont dispensés de toute formalité, sauf ceux expressément soumis à permis de construire ou déclaration préalable.

Exception :

> Travaux sur existant soumis à permis de construire :

– travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher...

Exclusivite immobis - programme neuf Immobis

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